九江房价涨幅为什么这么高,九江房价上涨还是下跌
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一、江西九江的房价怎么这么高
九江本来就属于消费很高收入不高的城市，旅游城市害死人啊况且九江市区就那么点大，中心还有一个湖。能建房的面积也少
二、房租压顶
虎嗅注：房价居高不下，买房已成奢望，租房就成了许多在大城市打拼的年轻人的唯一选择。
但是，房租现在也水涨船高，于是，长租公寓的运营商成为了众矢之的。
关于“资本推涨房租”“垄断房源”的质疑也不绝于耳。
本文转自公众号“中国企业家杂志（ID:iceo-com-cn）”，记者：李艳艳、编辑：王芳洁。
长租公寓哄抬房租的舆论声浪愈演愈烈。
中介被架上刀尖，甚至出现言辞激烈的“内斗”及人事洗牌。
8月17日，时任我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中称，自如、蛋壳等长租公寓运营商推涨房租，“资本大幅进入长租公寓”是主因之一。
他还放出危言，“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P，2018年是长租公寓的死亡之年。
”
针对租赁市场中的房源竞争及中介高价收房行为，胡景晖一向以“敢说”在地产行业著称，并以我爱我家品牌代言人形象在行业发声。
同日晚间，他在个人微信朋友圈公布辞职消息，称“因为众所周知的原因”，自己“在关键时刻，被干净切割了”。
我爱我家发表声明称，涉及“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论系个人说法，不代表我爱我家观点。
自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商，近两年来在资本市场大受垂青，关于“资本推涨房租”、“垄断房源”的质疑也不绝于耳。
据媒体消息，清华水木论坛近日有网友发帖称，他挂出的位于天通苑的120平三居室，预期价位每月7500元，但在两家中介三轮抬价后，房租原地暴涨3300元，高达每月元。
该网友称，两家涉事中介分别为蛋壳公寓与自如。
来源：水木清华论坛
蛋壳公寓品牌主管回应《中国企业家》称，上述房源及业主都不存在，帖子属于虚构，公司正在收集证据走法律程序，计划下周发公告澄清此事。
自如亦回应称，该事件系不实传闻，不存在一线员工随意修改和哄抬价格的可能。
截至发稿，《中国企业家》未能联系到该网友求证上述帖子的真实性。
8月17日，北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”。
在约谈会上，相关部门对住房租赁企业提出“三不得”：
不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；
不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；
不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
与此同时，相关部门同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查，并提出“三严查”：
严查不按约定用途使用融资资金的行为；
严查哄抬租金扰乱市场的行为；
严查不按规定进行租赁登记备案的行为。
北京市住建委相关负责人表示，对于住房租赁企业的违规行为一经查实，各部门将从严处罚，联合惩戒。
针对上述约谈内容，胡景晖提出三点建议。
第一，住建部门需要在各地迅速建立房屋住宅租赁指导价，每个月发布一次，向全体老百姓发布。
第二，凡是异常于政府租赁指导价的交易，允许老百姓举报或者政府监察，一旦查到，一查到底，该惩罚谁惩罚谁。
第三，住建部和“一行三会”尽快建立长租公寓资本介入的监管体系和方案，不要让他们胡来。
房租跳涨：长租公寓成推手？
围绕房租暴涨的话题正在刺激公众紧张情绪，据（链家）贝壳研究院统计数据，2018年7月，北京每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。
我爱我家集团研究院数据显示，2018年7月，北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%。
中房协实时数据显示，北京近一月实时每平方米月租金为93.79元，环比上涨1.58%，同比上涨19.78%。
上述机构的同比增幅数据皆在20%左右。
一线城市的房租整体涨势非常明显。
据中信证券，2018年7月以北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去五年高位，尤其在过去一年来，其平均租金涨幅达到20%。
其中，北京2018年7月份房租环比上涨2.63%，同比上涨21.89%；广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，均处于过去五年间的较高水平。
环比方面，今年7月，某些热点地区房租整体涨幅甚至超过10%，如北京五六环、深圳福田区等地。
原籍河北的李晨大学毕业后来到北京，租住在北京东四环附近的自如友家。
本着经济实惠、交通便利及安全性原则，她合租了某中档小区一套四居室的次卧，面积近13平米，租金每月2390元，加上服务费后接近2600元。
今年7月，由于上班地址调整，她打算搬到西三环区域，却在找房这件事上犯了愁。
7月中旬开始，她先后在地铁线上筛选距离公司半小时地铁的链家及自如房源，这才发现不到10平米的次卧，租金普遍在3000元以上。
此外，可选择的房源数量相比去年少了很多，且距离地铁直线距离大都超过1千米。
更令她惊慌的是，自己原本居住的小区，过去一年来的平均单价已经跳涨500块。
她找到自如管家测算，发现自己居住的这间次卧，目前市场行情在3300元上下。
互联网广告公司工作两年，李晨的工资收入从每月5500块上涨到8000块左右，但持续上涨的房租压力加之物价水平，仍让渴求保持生活质量的她稍感吃力。
对于年轻的上班族而言，交通及装修风格成为租房考虑的重点因素。
也正因此，发源于链家的长租公寓品牌“自如”，进入更多人的租住视野。
前述自如员工对《中国企业家》称，诸如李晨这样的租赁需求在北京市场占百万量级，而其中的6成需求由自如满足。
在我国，长租公寓主要包括分散式及集中式两种，规模最大的企业分别是自如和万科泊寓。
自如方面表示，长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%，不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。
另有数据显示，其市场占比仅为2%左右。
资本注入：补血还是噬血？
“天通苑高价租金事件”中，当事人将资本力量与高房租推至对立面，称房屋中介高价抢房随后转租赚差价的行为意在“吸干年轻人的血”，从而引发了更为广泛的社会讨论情绪。
这场关于部分长租公寓是否拉高房价的讨论中，不仅聚集了围观群众的参与，更在参赛竞手中产生意见分歧，并牵出行业内战。
8月17日，胡景晖在电话会议中表示，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%—40%的价格争抢房源，导致售房成本直接上升，这一行为严重违背市场规律。
就此言论，自如CEO熊林回应《中国企业家》称，“无理无据”。
蛋壳公寓相关负责人则表示，对此不予置评。
来自北京链家的员工王帅，负责朝阳区域某片区的自如租赁业务已超两年。
他对《中国企业家》表示，在收房时，自如给到业主的租金跳涨幅度一般不会超过250块/套。
在与其他竞手争取同一套房源时，每次报价的上涨幅度则在二三十块左右，且要经过公司严格的价格测算程序以及最快一天的等待时间。
公开资料显示，自如今年初宣布完成40亿人民币A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。
其估值逾200亿元，刷新中国长租公寓行业单笔记录。
今年6月，蛋壳公寓也宣布完成7000万美元B+轮融资，由老虎环球基金（Tiger
Global）领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本跟投。
此前，蛋壳公寓于2月底完成1亿美元B轮融资。
资本加持作用显而易见。
自如、蛋壳公寓等长租公寓运营商开启规模战，正向一二线城市加速布局。
比如，目前自如已经进入北京、上海、深圳、杭州、武汉等九个城市。
熊林表示，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。
7月31日，自如(深圳)城市总经理郭伟提出，未来3年在深圳总运营达30万间的新战略目标。
自如的规模扩张与业务拓展依赖于投资者的真金白银，另一方面，自如服务场景中与用户产生了大量“接触点”，其潜在经济价值也为投资方所青睐。
但并非所有接受投资的长租公寓运营商都能拥有好运气活得长久，租金回报率低、回报周期长、盈利模式模糊等难题至今仍未“解套”。
根据公开资料统计，2017年，有5家长租公寓运营商或品牌在洗牌中出局，长租公寓领域的融资额度也明显下降。
国内最早一批进入租赁市场的“元老级”品牌之一Color公寓，曾在2015年底完成1600万人民币的A轮融资，也在这一年宣布告别。
“市场或许无法承受如此不理性的发展。
”在胡景晖看来，高价收房是在“干傻事”，长租公寓重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场胃口，完全破坏正常房屋租赁市场，“2018年是长租公寓的死亡之年”。
房租全线上涨背后，长租公寓面临的资金压力与日俱增。
“若长租公寓资金链断裂，收不到房租的业主将会驱赶承租人，成百上千万租客终将露宿街头。
”
中原地产分析师张大伟认为，大量资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价，这种轻资产模式很容易出现局部区域垄断，并叠加对同区域普通租赁业主定价的影响。
“以小区可比租金价格，包括自如等房源租金，比普通租赁房源价格要高30%以上。
”张大伟称。
近期，新派公寓CEO王戈宏在接受腾讯采访时称，资本进入长租公寓市场，会让长租公寓不会急着通过大幅度提高租金来实现短期盈利，而更好地通过合理租金和优质服务去获客和扩大市场。
他否认了资本推动房租上涨的说法。
“（二房东）本身从房东手里拿房成本就不低，加上装修、运营、维护等成本，基本无利可赚。
”
根据公开资料，自如自2011年成立以来，仅在北京实现微利。
胡景晖称，我爱我家旗下长租公寓品牌“相寓”为盈利状态。
“资本可以进这个行业，但是要守规矩，不要跑偏。
”胡景晖对《中国企业家》表示。
房租跳涨前景：供需缺口承压
8月17日，我爱我家发布公告与胡景晖的言论“撇清关系”。
其声明称，导致近期房租上涨的原因是多样的，CPI、供需矛盾、人口对租住品质需求提升、传统的暑期租赁旺季等是近两个月来房租上涨的重要原因。
胡景晖在朋友圈中多次转发该声明。
在（链家）贝壳研究院院长杨现领看来，北京等一线城市房租年年上涨的原因，主要是供不应求。
而7、8月份房租比一年中其他时间涨幅要高的原因，则是因为毕业季。
此外，从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理，导致需求向内城转移。
中信证券研究显示，北京二手房同比价格从去年10月份到今年6月份出现连续九个月负增长，环比也保持了连续9个月的负增长。
上海二手房价格连续8个月出现下跌。
但租房市场则是冰山另一面。
上述机构分析称，从供需角度分析，租赁的供给和需求均面临一定压力，供需缺口造成房租客观上涨。
“房屋租赁市场在供给和需求端各自存在三道缺口，租赁市场的待培、限价下的转租为售以及违建拆除导致供给端难以放量。
另一侧，购置需求的挤压、毕业生刚需和租房消费升级的大势积攒了大量租房需求，租房市场的供需失衡使房租上涨具有一定根基。
”
值得一提的是，从房租和房价的相对涨幅来看，租房合约的价格黏性使前期高房价向房租的传导滞后，使房租补涨。
房价趋稳下业主减少租赁投资，进一步导致房源紧俏。
此外，非市场因素如租赁中介资本介入，短期局部性炒高房价也使租房价格被动抬高。
但克而瑞高级分析师崔秀程则认为，中介机构的炒作能起多大作用，还依赖于各自对市场垄断的程度，其影响的可持续性有限。
思源机构市场总监郭毅对《中国企业家》表示，此轮“房租暴涨”热潮，与机构模式之争造成利益冲突有关。
“住宅市场的限购和租赁市场的房租上涨一直是联动关系。
随着调控执行的松紧程度，会对租赁市场产生不同程度的影响，这是核心。
”
郭毅还表示，中介公司的商业模式确实成为客观推手，但在不同业务板块所呈现的情况不同。
“最重要的是，政府要制定相应市场规则，对中介去明确标准，什么样的东西是可以做的，什么样的商业行为是不规则的。
如果没有这个标准，（政策部门）会处在一个被迫应对的状态，等房租出现泡沫状态再去遏制，就会很困难。
”
胡景晖称“一个人在战斗”
8月17日下午，我爱我家声明称，胡景晖“炮轰长租公寓推涨房租”等言论与我爱我家无关。
胡景晖转发该声明并称，“我是一个人在战斗”。
8月18日上午，胡景晖宣布辞职我爱我家副总裁，称链家董事长左晖一个电话，其被谢勇辞职了，因为“左晖两次联系谢勇要求管管胡景晖”。
“老谢说，左晖给他打电话了，说要管管我，不然就让链家全面在舆论上跟我爱我家开战。
这是老谢当着我的面说的。
但是老左是不是真的这么说的，我现在也有点存疑了。
”在接受《中国企业家》采访时，胡景晖如是表达离职细节。
他口中的“老谢”指我爱我家董事长兼CEO谢勇，老左指链家董事长左晖。
17日下午，左晖发声明称，对我爱我家内部事情没有任何观点，希望我爱我家能够披露胡景晖离职的真实原因。
来源：左晖关于此次事件的声明
根据左晖上述声明的微信截图内容显示，谢勇通过微信及电话联系左晖，沟通了三件事：不希望行业内斗，希望公司高层保持及时的信息沟通；我爱我家不支持胡景晖对媒体的表达，且不赞成胡景晖的观点；不满意胡景晖一再有损上市公司形象的行为，在和我爱我家原董事长沟通胡景晖在我爱我家公司的工作安排。
今天凌晨，胡景晖在朋友圈称，要在上午10点召开“胡景晖个人媒体沟通会”，“揭晓所有真相”。
胡景晖对《中国企业家》表示，他在昨晚跟左晖通了半小时电话。
“左晖说，老胡你认识我20年了，你还不了解我吗？我以人格担保，没有主动联系过我爱我家的高管。
”
在上午的沟通会现场，胡景晖说，“我离开我爱我家的决定是对的，因为外面海阔天空。
”他提到自己曾在去年得过重度抑郁症，甚至想结束自己的生命。
虽然后来被医生证明身体恢复，但这也成为他被“出局”的一个借口。
胡景晖说，他特别喜欢一部美国电影。
“所有的刺杀都会被塑造成一个孤独的疯子。
所以肯尼迪怎么死的，今天还是一个悬案。
”
胡景晖回忆称，自己被公司“切割”的主因，或许与一个月前跟我爱我家前董事长刘田索要股份等补偿有关。
“他一而再再而三躲我和推（脱）这件事情”。
胡景晖说，“他回新西兰的时候，我给他发过一次微信，我说不念过往，不惧未来，在最好的时代做最好的自己。
”
“原董事长（刘田）认为干掉老胡就没有人再跟我要钱了，谢勇可能认为，干掉老胡就没有人功高震主了，所以在那一刹那他们成为了一致行动人。
也许老左只是一个借口，也许老左只是一个本不存在的借口。
”胡景晖说，“真正想办我的很可能是谢勇本人。
”
“我很伤心。
”胡景晖对《中国企业家》表示，不过他现在已经不关心这个问题了。
他关心的是，离职这件事被披露出来后，我爱我家六万员工会怎么想，礼拜一的股市会是什么样的表现。
“我不会报复任何人，但是时间会证明一切。
”
谈及接下来的职业规划，胡景晖称，将会继续无偿扮演好“中国房地产经纪从业联盟主席”的角色。
此外，“我会高调进入投资界，三个月以后景晖私募基金的开业酒会将在利兹卡尔顿举行。
”他还表示，“我本来想在2020年4月份我爱我家完成5亿、6亿、7亿的对赌，2020年4月份审计报告出来，2020年5月份我拿点撒仨瓜两枣破股份。
解套以后，再实现我的个人梦想。
但是谢勇把这个时间表大大提前了。
”
“这个月以来发生的林林总总，逼我想到这一步。
”一切似乎早有安排。
胡景晖回忆称，在6月底58成为我爱我家第二大股东，完成交割大概6月底7月初的时候，“我就感觉到气氛不对了”。
胡景晖否认自己的离职结果与58有关，他相信姚劲波。
“姚劲波今天上午第一时间跟我通了电话，他都很惊讶，证明这一切的事情跟姚劲波一毛钱（关系）都没有。
”
采访过程中，胡景晖多次跟记者强调，他跟左晖是朋友，前几年自己没得病时，他们经常在奥体一块踢球。
所以左晖今天发的声明，“我基本上也是信的”。
但他随后称，“我并不认同今天贝壳和自如的做法，那是另外一回事。
”
公开资料显示，1971年出生的胡景晖，毕业于北京大学经济学院国际经济专业，2001年12月至今任北京我爱我家房地产经纪有限公司副总裁。
2018年4月9日起任昆百大副总裁，负责北京和全国的市场与战略研究，企划与品牌、业务推广及企业文化建设等工作。
截至发稿，谢勇方面未对胡景晖的相关言论予以回应。
胡的离职举动，左晖的声明，姚劲波的表态，皆为这场焦灼的中介内战增添了几分暗影。
三、蚌埠房价为什么涨幅这么高
答：起点低，增长空间大，外来房地产商，炒作，以及政府把房地产作为拉动经济增长的重要因素。另外各种驻蚌埠的高收入单位很多，加上以前没有被释放出来的购买力，所以最近几年蚌埠的房价确实上涨很快。
四、又放水了房价又要大涨
1
昨天我们的文章提到了7月23日的国务院常务会议，被认为是对近期全面宽松基本确认的“一锤定音”。
国务院常务会议提到不搞大水漫灌式强刺激，但积极财政政策更加积极、稳健货币政策松紧有度的表述，释放的信号不言而喻。
7月24日A股出现大涨，股市终于看到了一丝光明，用钱投票，确认“放水”预期。
显然，全面宽松基本确认对资本市场是利好。
7月23日，央行开展中期借贷便利(MLF)操作5020亿元，当日未开展逆回购操作。
考虑到当天有1700亿逆回购到期，实质投放3320亿。
MLF是投放的基础货币，通过商业银行、影子银行的存贷款转化，大概是5倍放大，相当于投放了1.6万亿的货币量。
在历史上，很少有这么大的投放量。
不断变化的国内国外形势，让我们必须因时制宜，审时度势，看清接下来的楼市预期。
因为贸易战，国际形势越来越紧张，去杠杆转向稳杠杆甚至加杠杆的呼声逐渐升温，目的就是不能危及6.5%的GDP增速。
不唯GDP，不代表不要GDP。
很明显，我们现在正面临“去杠杆，挤泡沫”与保持经济稳定增长的两难之中。
6月份以来，在经济数据下行、股债汇市场动荡不安、央行财政部等宏观调控部门公开论战之际，对于宏观政策的反思，尤其是对过紧的财政和金融政策的内外反思就已经展开。
本次国常会表示，坚持不搞“大水漫灌”式强刺激，根据形势变化相机预调微调、定向调控。
2015年的那次放水，掀起来全国轰轰烈烈的房地产大牛市，上一次是如何掀起大牛市的？而这一次又有什么不同呢？
2
本轮暴涨是怎么启动和拉开序幕的？
1.去库存成为主基调
2014年，全国房地产销售面积由上年13亿平方米跌到12亿平方米，库存面积由不足5亿平方米上升到6.2亿平方米，多个城市的去化周期在15个月的警戒线之上，三四线的城市库存甚至高达30个月。
楼市库存就像一把“达摩克利斯之剑”高悬于房企头顶。
与此同时，全国GDP增速由7.8%猛跌到7.3%，足足跌了6%。
这不行啊，经济下滑，楼市要承担主要责任啊。
所以楼市你必须给我硬起来！
2.货币政策宽松
为了让楼市重振雄风，2015年3月30号，央行、住建部、银监会三部门联合发文，给楼市打了一剂猛药：调整公积金购买首套房最低首付20%，公积金二套房最低30%，商业贷款首付比例二套低至40%。
听到这个大家激动吗？是不是恨不得穿越回去买多几套房子？
如果说这个药还不行，那么政府继续再加药，当天财政部就紧跟着宣布：二手房营业税免征限期由5年改为2年。
这一天，是个值得纪念的日子，中国楼市华丽转身，开始止跌反涨。
而在这天出台的政策，就是我们所说的大名鼎鼎的楼市“330新政”。
“330新政”一出来，有一个被中国最看好的城市，正值年轻气盛，锐不可当，毫不犹豫做了暴涨的先锋队员，这个城市就是深圳，仅仅当年5月房价环比涨幅高达8%。
一年后，也就是16年6月，房价就从最开始的3万不到突破到6万，而这只用了15个月。
这是房产板块的深圳速度！
新政后，购房门槛放低到首套公积金最低首付20%，二套公积金最低首付30%。
15年9月，二套房公积金最低首付也降到了20%。
也就是说，100万的房子，你只需要20万就可以拿下，银行给你贷款80%，足足5倍的杠杆，而且那一年，央行1年内5次降准降息，首付比例低了，贷款利息又降了，全国人民都买得起房了，本来10个人抢10套房，现在是50个人抢10套房，房价能不涨吗？
一边是宽松的货币政策在支持大家买房，另一边银行还在打开机器造钱，这个钱越来越多，这个钱叫M2。
3.国家不停印钱，M2增速居高不下
2015-2016年M2一直保持着高增速，国家不断印钱，市场上的钱不断增加，大量的资金一窝蜂地涌进房地产，房地产就像个蓄水池，水龙头不停在放水，它的水位不断在上涨。
好，仅仅有钱还不行，因为买房是需要名额的，大家不用哭不用喊，国家早就安排好了一切。
这不，国家再给楼市加了一剂猛药，2014年的限购放松了。
4.限购放松
2014年上半年限购还是非常严格，有46个城市限购。
6月底，46个限购城市绝大部分放松或取消限购。
到2015年，除了北上广深四个城市，限购彻底解除，买房不再需要房票。
限购放松遇上货币政策宽松，那真是干柴遇上烈火，楼市立刻燃烧起来，房价节节上升，停都停不住。
这就是2015年至今房价大涨的背后的操作。
3
那今天呢？首先，大家都可以看得很明白的一点是：水没有很多，而且全国经过这一轮抢房，很多城市都已经闹房荒，例如杭州、武汉、成都、重庆、西安...库存已经到了一个很低的水平，即使是三四线城市，原来是巨量的库存经过一轮货币化安置，然后购房，库存也已经降到安全值以内了。
至于现在已经不仅仅是限购限贷限价限售，还有新四限：限离婚买房、限新落户买房、限注册公司买房、限未成年人买房。
所以，库存少，放水不多，货币宽松却没有出台楼市相关刺激政策，限购限售不放开，那么房地产就没有大涨的契机。
再说一个比较俗气的理由：经过这几年的抢房，广大老百姓手里的子弹打得差不多了，该买房的都已经买房了，没有多少银子了。
4
房地产，凭借短炒获得暴利的时代已经过去了。
房住不炒是现在中国楼市的主基调，如果现在投资房产还抱着短期炒房的心态去投机，那必然会发生处处受阻，最典型的就是限售。
但也没必要害怕限售，限售只能限制你出售的年限，但是影响不了城市的价值，自然也影响不了你房子的价值。
所以我们此刻投资房产就要做长期的价值投资，不要过于在意一时的波动，更没必要因为限售而拒绝投资一二线城市。
但是因为限售限制了房产的流动性，我们在买房的时候就要精挑细选，严格按照价值标准去筛选购买。
否则等你发现问题，想转手却转手不了，因为还在限售期内。
而那时候，面对你的房子在跌，而你却无能为力，连卖的资格都没有。
同时，价值投资意味着要中长期持有，意味着购房收益不会很快变现，资金短期无法回笼，所以从现金流的角度你必须开始考虑租金收益，因为这是你房产冻结期间唯一能拿到的收益。
