新余碧桂园规划在哪里,新余碧桂园房价多少
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一、碧桂园漓湘悦周边有何规划
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二、一个地产项目高周转背后的潜规则
编者按:本文来自「每日经济观察网」,作者:陈博,36氪经授权转载。
不到40天时间,碧桂园位于上海、杭州、安徽的项目工地坍塌3次,造成共计7人死亡,多人受伤。
7月30日,上海奉贤安全生产监督管理局对碧桂园工地6月24日发生的坍塌死亡事故发布调查报告,指出的第一个间接原因,就是建设单位盲目赶工催进度,压缩工期。
碧桂园素以高周转著称。
据同花顺数据显示,2017年,碧桂园营运资金周转率约2.55,远高于万科的1.56。
对房地产企业来说,高周转有着明显的现实意义,它能够提高资金的使用效率,让有限的钱在有限的时间里创造更大的价值。
但近期频发的工程事故,引发了行业内对高周转下建筑安全的担忧。
这说明,高周转对房企统筹各种资源的能力提出了更高的要求,开发速度、业绩目标必须与能力相匹配。
经济观察报采访了某百强房企的一位项目总经理,介绍了项目从拿地到整体售罄的全过程,以期还原一个高周转项目的重要时间节点和资源调配过程。
以下内容为受访者口述记者整理。
都说项目开发是一场与时间的赛跑,这其间的紧迫性,只有操盘过项目的同行,才真正懂得。
我所在的公司,是一家百强上市房企。
大约十年前,在公司“深耕珠三角”的决定下,我们风尘仆仆南下,拉开了布局广东的序幕。
如今,在南中国这片沿海土地上,我们的项目遍地开花,销售业绩一路飙升至200多亿元。
若想快速实现在一个区域的规模化发展,高周转是不可绕过的一道坎。
“高周转”一词最近频频出现,伴随着各方的审视与质疑。
在我看来,高周转无非是快速办证、快速开盘、快速销售、快速回笼资金,再快速将资金投入下一个项目。
一位在万科工作的朋友说了,高周转的核心是工期必须要快,如果工期不快,资金就没法第一时间回笼。
不过,高周转的关键在于要符合客观规律,一旦违背客观规律,后续可能会酿成大问题。
我们公司采取的周转策略是“369”,即拿地3个月内开工,6个月内出正负零(即基准面下完工、开始进行地上施工),9个月内拿预售证,第一次开盘的去化率必须达到8成。
我也经手过一个周转速度更快的项目。
两年前,我们拿下一块总建筑面积约100万平方米的土地,折合楼面地价约5000元/平方米。
半年后,项目第一期两栋楼获批预售证,旋即开盘。
3个月开工,“无证施工”
如今的房地产行业,土地市场竞争愈发激烈,比业绩更重要的,大抵就是资金问题。
地价是每家房企开辟新项目必须面对的第一道难题,按照当地土地出让的要求,地块在成交后即时签订《成交确认书》和《出让合同》,开发商一般还须自签订《出让合同》之日起一个月内一次性付清成交价款。
如此短暂的支付时间,高达50亿元的地价,哪怕是我们公司这样的规模房企,也压力山大。
高周转的优势在这时候便显现无遗,依靠前面项目快速回笼的资金,我们有惊无险地缴纳了大手笔的地价。
土地购置款搞定之后,项目开始报建审批。
按照当地的理论办理速度,拿地之后办理修建性详细规划,至少需要1个月时间;接下来办理《建设工程规划许可证》(以下简称“工规证”),也至少1个月;最后拿到《建筑工程施工许可证》(以下简称“施工证”),大概还需要20天时间。
所以,除非整个报建流程没出现任何纰漏,3个月开工的时间才具备可能性。
我们这个项目,赶在当年9月底开工,从拿地到开工恰好大概3个月时间。
但实际操作中,我们的工规证是11月上旬才审批完,施工证12月上旬到手。
这也意味着,3个月开工其实是无证施工,直接导致的后果是罚款。
“无证施工”是我们这一行的潜规则,为了尽快回笼资金,大部分开发商都会将无证施工的罚款列入成本中。
融资压力重重,施工方垫资
在拿地之前,我们公司内部已提前召开定位会,千万别小看这个定位会,项目后期产品如何规划?定位哪种客群?销售价格如何界定?都会在这个定位会上做出初步判断。
项目启动后,我们的第二道难题是开发成本。
这个项目定位刚需,土建造价大约1000-2000元/平方米,因为毛坯交房,不用计上装修成本。
再加上外墙、门窗工程、园林景观、公共配套等建安成本,整体算下来,每平方米大约3000元的造价。
如果是带精装楼盘,普通装修单价估计增加800-1000元/平方米,工程款也是一座“大山”。
如何借到钱,而且是便宜的钱,对我们开发商来说至关重要。
首屈一指的融资渠道当属开发贷。
一位阳光城的财务朋友解释得很清楚,当前开发贷的利率大约为7%-8%,非标贷款利率主要根据项目所在的区位及具体情况来决定,一线城市可能是8.5%,但三四线城市高达11%-12%。
开发贷占据房企融资的比例超过5成,但银行由于表内资金规模紧张,这两年对开发贷的申请要求也愈发严格。
阳光城的财务朋友说,除了传统的‘432’(即施工证、工规证、国土证、预售证等四证齐全、除去土地款之后的30%自有资金、二级开发商资质)等硬性规定之外,银行往往优先提供给总行合作名单内的房企。
排名50名以外的民营房企很难在银行取得开发贷资金,即便有,大部分利率也是基准上浮50%。
而且,银行开发贷主要针对普通住宅,即商业占比低、非别墅、产品主要为去化快的中小户型,区位主要偏向于二线以上以及环一线城市群中的三线城市。
既然开发贷获取困难,能否从非标融资借到“更贵”的钱?答案也是否定的。
去年12月,中国银监会下发的一份《关于规范银信类业务的通知》规定,不得将信托资金违规投向房地产领域。
融资渠道遭到“围堵”,这个时候,施工方带着钱前来救场。
地产行业的另一个潜规则是,施工方先垫资,再按照施工进度和节点还款。
以我们这个项目为例,约定按照出正负零、拿预售证等节点支付总费用,每个月根据当月产值(施工面积)的70%-80%另外付款。
6个月后,首次开盘
开发资金的难题暂时缓解,工地上热火朝天地干起来,我们开始追赶施工节点。
这个项目规划了一层地下室。
土方工程的进度主要由地下室层数来定,它也决定了出正负零的时间。
如果项目不在市中心,政府不控制泥头车进出时间,每天正常挖土,将近一个月可以挖完一层。
挖土时同步进行基坑支护,后续还需要半个月的时间进行基坑支护收尾。
加上打桩、验收再费时一个来月,大概3个月才能将一层地下室的桩基做完。
但我们这个项目当地规定泥头车只能夜间进出,如果想抢工,付出的是更高的成本以增加车队与人手。
为了更快拿到预售证,我们采取了分块开发的模式。
比如第一期,我们推出的是2栋楼,施工的时候先对这2栋地下区域实施土方工程。
从9月底启动土方工程到一层地下室完工,总共花了2个多月时间,11月上旬,第一期的2栋楼出正负零。
出了正负零,地面上的建设期就顺利许多。
一般来讲,裙楼每层的建设时间大概20天,标准层的建设时间是5-6天。
按照当地商品房预售许可证的办理规定,七层及以下的商品房项目,要完成结构工程并封顶;七层以上的商品房预售项目,要完成三分之二结构工程。
这个项目第一期的2栋楼都是7层以下,12月中旬封顶,旋即顺利拿到了预售证。
自拿地时间算起,6个月后,这个项目首次开盘。
推出的这2栋楼可售面积约3万平方米,均价约1.2万-1.3万元/平方米,一期开盘去化约80%。
按此估算,首次回款约3亿元。
这笔回款,我们继续滚动投入到第二期的施工建设中。
与上述这个项目的开发逻辑相似,每家房企在进行大体量项目的开发时,一定会用最短的时间抢工部分楼栋,开盘销售再将收益投入下一期。
自拿地到整体售罄,这个项目用时两年,也就是资金回正用了两年时间。
从当地项目的开发情况来看,这已经算开发速度非常快的项目。
扎根开发商这么多年,我没有哪一天不为了赶工感到焦虑,每每压力山大。
严格来讲,一个房地产项目的整体利润通常只有10%,对于地产公司而言,如果不尽快周转、回笼资金还款,按照目前的融资利息,整个项目的成本会是难以承受之痛。
再算笔账,你干一个一年半之后赚15个亿的项目,远不如通过高周转半年赚了10个亿,再将这10个亿滚动投资开发下一个项目赚更多的钱。
但是,每个项目的工程质量管理都有标准工期,进度和质量永远很难兼顾。
一旦不顾一切高周转,很多动作就会变形,从而触发更多突发事件。
比如上述那个项目,首次开盘半年已是极限。
如果真的再缩短时间,将首次开盘时间提前到半年以内,那表示,将有更多东西可能不按照常规操作。
三、芜湖碧桂园附近有何规划
答:楼主你好:你把问题反映到芜湖《市民心声》网站,看有关部门回复。
四、碧桂园的配套情况
碧桂园中环荟这个项目位于成华区八里庄路段54号(7号线八里庄站地铁口F口),由碧桂园集团开发打造,是一个40年的商办项目。【项目配套】
交通:项目周边4个地铁口环绕,地铁7号线八里庄站项目负一楼直达。商业:项目自带2万方独栋商业,每栋楼自带社区底商,引入了步步高大型商超,生活便利。临近建设路商圈、龙湖三千集、伊藤洋华堂、SM广场、钻石广场等大型商业体。医疗:东区医院,成华区第四人民医院、成都成华区第五人民医院、成都交通医院、八里医院、电子科技大学医院、416医院
成都市成华区第四人民医院,满足生活医疗基本需求。教育:妇联第二幼儿园
贝格国际幼稚园、成华区实验小学、电子科大附中、电子科技大学附属小学、电子科大、理工大学生态:项目被三大市政公园环绕——二仙桥公园、圣灯公园、杉板桥公园,业主提供更加舒适健康的居住环境。【项目优势】
1.
项目临近地铁口建成地铁7号线八里庄地铁口F口,步行距离50m,7号线是成都的环线,和成都多条地铁线都有交汇换乘站点,乘坐地铁出行前往成都各个区域都很便利。此外,项目临近中环路,是成都的2.5环,自驾出行也十分便利。2.
项目本身水电气三通,且户型方正,户型面宽6m,采光充足,可规划户型选择空间大。相比常规商办,居住的舒适度上更高。