中国政府采购网日前挂出的一份《天河区马场地块功能提升发展策划项目竞争性磋商公告》（下称《公告》），将广州沉寂已久的天河赛马场再度拉回公众视野。
公告截图
尽管这只是份竞争性磋商文件，广泛招标策划方案，但当中提出以“对标北京SKP等国际著名CBD地区”的功能定位，提炼马场地块可参照的经验，使得功能低端、效率低下的马场地块的提升发展有了更明晰的思考方向，随即引起热议。
赛马场自2008年“重生”后，餐饮、康体娱乐、家居及汽车是其维持了13年的主要经营业态，广州能否将珠江新城尚未开发的“最后一块宝地”进行有效盘活，尚无定论。
经过多年发展，马会家居已是广州最为知名的家居大卖场之一，也是现阶段马场主要的经营业态。
有专家认为，鉴于马场地块周边的高端写字楼密度和人流密度已颇高，从长远来看，广州可考虑将该地块作为生态项目或文化艺术项目建设用地，从而优化珠江新城周边环境和人文氛围，提升城市品质，推动城市中心高质量发展。
对标全国“店王”北京SKP
天河赛马场的更新改造实属老生常谈。根据《公告》，在高质量发展和“老城市、新活力”的发展要求下，广州提出“四个出新出彩”行动，为落实2020年市政府工作报告的部署，“整合盘活基础设施、公共服务等领域的经营性资源，推出更多政府与社会资本合作项目”，需对区内功能低端、效率低下的马场地块予以功能提升。
马场位于珠江新城东北部，于20世纪90年代建成并经营了7年赛马业，因而得此名。《公告》显示，马场地块北至黄埔大道，西至马场西路，东至潭村路，南至马场北路，总面积约38公顷，大小相当于53个国际标准足球场、6.67个正佳广场、9.27个天河城。
马场地块卫星航拍图
对于这块城市中心宝地，《公告》提出，要对标北京SKP等国际著名CBD地区，分析其在开发强度、功能构成、空间形态等方面特征，提炼马场地块可参照的经验，并按照粤港澳大湾区核心城市、广州打造全球活力城市和“老城市新活力”的发展要求，对该地块进行科学定位。
要知道，北京SKP（即北京华联（SKP）百货有限公司）至今已连续十年蝉联中国“店王”，堪称全国最赚钱的商场，被业内誉为“中国高端商场的示范性样本”。据公开报道，北京SKP的2020年销售额再创新高，达到177亿元，首次问鼎全球“店王”，单店销售额、每平方米销售产出均为全球第一。该商场就位于朝阳区大望路商圈，长安街东延线上，毗邻CBD，定位高级奢华、流行时尚。
广州“十四五”规划纲要中提出，要“以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级”，打响“购在广州”“游在广州”“食在广州”品牌。有观点指出，若马场地块规划建设北京SKP一类的高端商场，导入高端商贸业，将进一步强化天河的商业版图，挖掘消费升级新潜能，助力广州打造国际消费中心城市。
因地制宜建立整体空间架构
根据《公告》，此次规划的主要内容包括基地研判、功能定位、案例分析、空间设计4项规划设计成果。计划整体工作于合同签订后一年内完成。
如何对马场地块进行空间设计？《公告》明确，城市设计的主要包括空间形态、开放空间、功能布局、交通规划、地下空间、经济效益分析等内容。
马场地块区域地图
具体来看，对于空间形态，结合历史脉络分析马场地区的功能提升必要性，明确马场功能提升方向。对轴线、视廊、高层建筑布局、地标等提出控制和引导要求，建立整体空间架构。
这其中，既要根据人的活动需求、景观塑造等因素组织开放空间，提供舒适、安全、富有特色的公共活动场所。又要结合地铁站、地下通道、公共绿地地下空间资源进行统筹规划，实现资源共享，互联互通，明确地下空间开发目标、布局。
在功能布局上，要结合周边发展及规划要求、功能定位研究，制定用地开发建议，包括体量、业态类型等内容。
在交通规划上，要提出对外通道的衔接分析与改善方案；构建道路网络，确定道路层级体系、道路等级和路网密度。
经济效益始终是马场地块不可避免的讨论话题。《公告》也明确，要对规划地段的土地使用和开发强度进行经济性分析，分析投入产出的经济效益。
现状
地块稀缺且地段金贵
在天河马场看赛马，20世纪90年代的广州市民才有幸经历。熟悉那段历史的天河市民黄女士告诉南都记者，“很多市民没有现场看过赛马，当时（赛马）真是大开眼界的事。”
据了解，天河马场于1992年由广州市政府批准建立，次年1月正式建成。其占地33公顷、可容纳4万名观众，规模仅次于香港沙田赛马场，也是大陆唯一一家带有博彩性质的马场。
广州赛马场历史图。图片来源网络
彼时的黄埔大道还属于广州郊区，与如今乃天壤之别。“马场周边交通非常不方便，只有243路等两三条线路的公交车到，一千多名观众很辛苦才能到现场的。很多还是一家大小去现场观战，当周末家庭活动。”黄女士回忆称，一场比赛约半个小时，比赛前会把参赛的马拉出来遛一遛，介绍马主、骑师，以及马匹的战绩和近期状态，比赛赔率等等，“比赛现场气氛非常热烈，大家都在为自己买的马加油助威，就喊马的编号。”
广州市民正在赛马场观赛。图片来源网络
赛马现场。图片来源网络
1999年12月14日，举行了757场次赛马的广州赛马场宣布停赛停业，马场地块似乎回到建设前那般，逐渐沉寂。直到2008年，赛马总公司重新接收马场并设立汽车城，使其一度成为广州市内最大的汽车城。随后，餐饮、康体娱乐、汽车及家居等成了赛马场主要经营业态。
2013年，赛马总公司印发的一份《关于汽车城租赁合同届满不续签合同的通知》指出，当年12月31日届满后，公司将不再与各经营者续签合同；从2014年4月1日起，汽车城将完全封场，众多入驻的汽车品牌逐一搬离。
马场经营不善，并不妨碍地块价值跟着区域价值水涨船高。自从珠江新城开发建设后，区域地价不断上涨，大量用地已不断开发建设。如今马场地块被视为珠江新城“最后一块宝地”，更是被视为“香饽饽”。
有公开报道估算称，若以2019年推出了“黄埔大道646号”这块商住商服用地作为参考，起拍价为元/平方米，以商用地块平均5.0容积率计算，马场地块的价值最保守估计也接近500亿元。
走访
大量4S店荒废，仅剩3家营业
餐饮、康体娱乐、家居，以及零散的汽车品牌4S店，是现阶段马场的主要经营业态。近日，南都记者实地走访马场地块发现，除了“马会家居”“马会酒店”的大型招牌提醒，以及少许破旧的赛场看台，如今的马场已难寻多年前赛马的痕迹。
马会家居城南门
赛马场留下的观众看台。
赛马场留下的观众看台。
马会家居的南门广场，包围着潭村地铁站的C、D两出口，庞大的地铁乘客流量让马会家居城不缺知名度。这些年发展至今，马会家居已是广州最为知名的家居大卖场之一。8月24日下午4点半，南都记者走进马会家居城，营业时间顾客稀少，大多数店铺可谓“门可罗雀”。
马会家居城内部
家居城东北门可直通马场的北停车区域，这个时间段时不时有小汽车出入，偌大的停车场停放着不少品牌车辆，有些车身上已落了不少灰，还有少许是破损车辆。
从停车场望四周高处望去，环抱它的是鳞次栉比的高层写字楼、住宅楼，确实肉眼可见的地价“金贵”。
从停车场往四周高处望去，高层写字楼、住宅将马场片区环抱。
但往四周近处看，则多是一排排荒废闲置的汽车4S店和临时汽车展厅，展厅由铁栅栏围着，上边挂着广州赛马娱乐总公司在2019年9月发出的安全告示，“因场内建筑物老化脱落严重，禁止车辆、人员入内停留，违者后果自负。”
马场地块原来规划的汽车城。
荒废破旧的临时汽车展厅。
荒废破旧的临时汽车展厅。
马场内大量汽车4S店已荒废闲置，挂出禁止车辆、人员入内的告示。
马场内大量汽车4S店已荒废闲置，挂出禁止车辆、人员入内的告示。
南都记者观察到，一家4S店维修接待处的门头上，正贴着一张鲜红的横幅，写着“庆祝广州华灵店11周年庆典”，预示着它相当于这里的“老业主”。
店里一位接待人员告诉南都记者，横幅是今年挂上的，目前马场仅剩3家汽车4S店，“我入职已经3年多了，从我来时到现在，一直都是我们这3家店，没有新来的，也没有再搬走的。”她告诉南都记者，店里大约有员工五六十人，这些年经营情况均比较稳定，“车主都是预约后来检修，周六日会比较旺。平时一天能有一二十辆车来维修，节假日高峰期会有三四十辆。从附近和番禺来的车主比较多。”
当被问及是否听说马场或将更新改造，上述接待人员立马回答，“最近的新闻报道是吧？刚才还有车主问我知不知道这件事，问我们店铺会不会搬走。”她表示，这些都是周边的老顾客，习惯了来此消费，估计担心以后不方便。目前公司内部尚无对此事的讨论，日后经营情况还看高层决定。
餐饮娱乐引“人气”，遍地停车场
马会家居城西门一侧，就是餐饮、康体娱乐业的聚集带，店铺并不算多。天色渐晚，餐饮店外的霓虹闪烁，店门口陆续停放新来的车辆，而家居城在下午6点左右便结束一天的营业，似乎是“你方唱罢、我方登场”。
马会家居城西门是餐饮聚集区，规划了大量停车位。
马会家居城西门是餐饮聚集区，规划了大量停车位。
这里的餐厅大多是较知名的风味菜，有粤菜、潮汕菜、西北菜，大部分食客自驾而来，在这样的地段营业，可见消费水平并不低。由于往西不远有太阳新天地，甚至正佳广场、天河城、太古汇产生商业虹吸效应，这里的商铺生意并不如意。只不过，相比此时冷寂的家居城和停车场，商铺引来的客流声也略显“喧嚣”。
对于不少食客来说，充足的停车位、较低的客流量恰恰成了他们来此消费的原因。采访过程中，有消费者向南都记者表示，“我们来这儿的次数不少，每次都能有空位停车，也不像那些餐厅要排长龙，这不挺好的。”
马场内空地规划的停车场。
马场停车场指引。
闲置的汽车4S店也用作公司内部停车。
南都记者沿着赛马场内巡了一圈发现，场内空地所划停车位众多，就连某些闲置的4S店都被用作公司内部停车场，挂着“外来车辆禁止入内停放”的A4纸打印告示。
专家声音
规划建设生态或文化艺术项目，有助于打造宜居城市
对于珠江新城这“最后一块宝地”的开发，目光必定要放得更长远。为了落实粤港澳大湾区核心城市、广州打造全球活力城市和“老城市新活力”的发展要求，《公告》列出了三大规划原则：
首先是坚持“站高、看远、想深、谋实”，加强对马场地块功能提升的前瞻性研究，准确把握发展趋势，找准现阶段面临的主要问题，培育形成新的经济增长点，推动实现经济高质量发展。
其次是贯彻“深调研、多对比、真落实”，聚焦区域定位，主动对接相关部门和企业，结合优秀案例，落实新时代背景下马场提升可行性进行分析研究。
再就是统筹“近期与远期，局部与整体”，盘活马场区域经济，以规划引领该地区发展。
针对多年前传出马场改建成恒大足球场而落空的消息，华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚分析称，地块周边交通疏解能力差是重要原因，“如果恢复建成大型体育设施的话，从四面八方的人涌去看比赛，在市区这样（建筑）密集的地方，人流就没办法疏散。”
在胡刚看来，马场地块对标建设国际CBD，从经济效益上能更好地发挥地块的土地价值，这是毋庸置疑的，“但这是下策”。若从整体和长远发展考虑，现阶段珠江新城地区的建筑密度与人流密度已非常高，应更多着眼于规划建设生态项目（公园绿地、人工湖等）或文化艺术项目（博物馆、岭南文化艺术馆等）。
胡刚认为，从社会效益来看，规划建设生态项目应该是首选，更有助于打造宜居城市。
其次是规划建设文化艺术项目，大力弘扬和传承广州优秀传统文化。胡刚指出，例如法国巴黎、俄罗斯圣彼得堡等国外中心城市，一座城市建有上百个甚至数百个博物馆。广州的传统文化题材众多，建设文化艺术项目有助于提升珠江新城乃至广州的文化竞争力，从而优化珠江新城环境和人文氛围，推动广州城市中心高质量发展。
采写、摄影：南都记者 莫郅骅
